Hesaplayıcı · Vergi
Değer Artış Kazancı Hesaplama (2026)
Ev, arsa ya da şirket payı satışında ödeyeceğiniz değer artış kazancı vergisini hesaplayın. Alış bedeli Yİ-ÜFE ile otomatik endekslenir, 2026 istisnası 150.000 ₺ düşülür, 5 yıl kuralı kontrol edilir.
Bu araç yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; vergi/mali tavsiye değildir. GVK mük. md.80-81 ve 2026 ücret dışı gelir tarifesi (332 Seri No’lu GVK Genel Tebliği) esas alınmıştır; 2026 dışındaki satış yıllarında da 2026 tarifesi ve istisnası kullanılır. Yİ-ÜFE endeksi TCMB EVDS’ten otomatik güncellenir (son veri: Eylül 2026). · Son güncelleme: 21 Ekim 2026
Yİ-ÜFE endeksleme katsayıları (Ekim 2026 satışı)
Ekim 2026’da satılan bir gayrimenkulün alış bedeli, alış ayına göre aşağıdaki katsayıyla çarpılır (alıştan önceki ay endeksi → Eylül 2026 endeksi 5.901,26). Artış %10’un altında kalırsa endeksleme yapılmaz.
| Alış ayı | Baz endeks | Katsayı | 1.000.000 ₺ alış → endeksli maliyet |
|---|---|---|---|
| Temmuz 2026 | 5.552,52 | 1,06 (endeks yok) | ₺1.000.000 |
| Ocak 2026 | 4.783,04 | 1,23 | ₺1.233.789 |
| Temmuz 2025 | 4.334,94 | 1,36 | ₺1.361.324 |
| Ocak 2025 | 3.746,52 | 1,58 | ₺1.575.131 |
| Temmuz 2024 | 3.483,25 | 1,69 | ₺1.694.182 |
| Ocak 2024 | 2.915,02 | 2,02 | ₺2.024.432 |
| Temmuz 2023 | 2.320,72 | 2,54 | ₺2.542.857 |
| Ocak 2023 | 2.021,19 | 2,92 | ₺2.919.696 |
| Temmuz 2022 | 1.652,75 | 3,57 | ₺3.570.570 |
| Ocak 2022 | 1.022,25 | 5,77 | ₺5.772.815 |
Kaynak: TÜİK Yİ-ÜFE (2003=100), TCMB EVDS TP.TUFE1YI.T1. Her ay yeni endeks açıklanınca tablo kendiliğinden güncellenir.
Örnek: 3 yıl önce alınan konutun satışı
| Alış (Ekim 2023) | ₺2.000.000 |
| Satış (Ekim 2026) | ₺6.000.000 |
| Yİ-ÜFE katsayısı | 2,15 |
| Endeksli alış bedeli | ₺4.291.857 |
| Satıcı tapu harcı (%2) | ₺120.000 |
| Değer artış kazancı | ₺1.588.143 |
| İstisna (2026) | ₺150.000 |
| Vergi matrahı | ₺1.438.143 |
| Gelir vergisi | ₺385.850 |
Endeksleme olmasa kazanç 3.880.000 ₺ olurdu; Yİ-ÜFE endekslemesi enflasyon kısmını vergiden çıkarır. Yİ-ÜFE bu üç yılda %114,59 arttığı için aynı konut yaklaşık 4.532.507 ₺’ye kadar satılsaydı (tapu harcı ve istisna düşülünce) hiç vergi doğmazdı — 3 yılda fiyatı ikiye katlanan ev bile vergi açısından kazanç saymayabilir. Başka beyan edilecek gelir olmadığı varsayılmıştır.
Değer artış kazancı kimlere doğar?
- Gayrimenkul: alıştan itibaren 5 yıl içinde satılan konut, arsa, işyeri (GVK mük. md.80/6). 5 yıl dolduysa vergi yok. Miras/bağışla edinilende vergi yok.
- Limited şirket payı / ortaklık hakkı: süre şartı yok; elde tutma süresinden bağımsız vergilenir, 150.000 ₺ istisna uygulanır (mük. md.80/4).
- Borsa dışı A.Ş. hissesi: 2 yıldan fazla elde tutulduysa vergi yok; 2 yıl içinde satılırsa vergilenir ama menkul kıymet olduğu için 150.000 ₺ istisna uygulanmaz (mük. md.80/1).
- Borsa İstanbul hisseleri ve fonlar: beyan yok — stopajla vergilenir (geçici md.67).
Alış bedeline, alışta ödediğiniz tapu harcı (alıcı payı %2) eklenebilir; satıştaki satıcı tapu harcı ve emlak komisyonu gider olarak düşülür. Tapu masrafını tapu harcı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
İlgili araçlar: kira geliri beyanı için gelir vergisi hesaplama, dilimler için vergi dilimi hesaplama, miras kalan mülk için veraset ve intikal vergisi, ev sahipleri için emlak vergisi hesaplama, endeksin kaynağı yeniden değerleme oranı.
2027 değer artış kazancı istisnası (tahmin)
| Satış yılı | İstisna | Beyan dönemi |
|---|---|---|
| 2025 | ₺120.000 | Mart 2026 |
| 2026 | ₺150.000 | Mart 2027 |
| 2027 (tahmin) | ≈ ₺191.000 | Mart 2028 |
2027 satırı yeniden değerleme oranıyla hesaplandı (şu anki tahmin %27,81) ve resmî değildir; tutar Aralık sonunda Gelir Vergisi Genel Tebliği ile açıklanır.
Sıkça Sorulan Sorular
Değer artış kazancı nasıl hesaplanır? (2026)
Satış bedelinden; Yİ-ÜFE ile endekslenmiş alış bedeli ve satıcının ödediği tapu harcı, komisyon gibi giderler düşülür. Kalan kazançtan 2026 için 150.000 ₺ istisna indirilir, matraha gelir vergisi tarifesi (%15-40) uygulanır. Örnek: Ekim 2023’da 2.000.000 ₺’ye alınıp bugün 6.000.000 ₺’ye satılan konutta endeksli maliyet 4.291.857 ₺, kazanç 1.588.143 ₺, vergi ≈ 385.850 ₺.
Ev satarken 5 yıl kuralı nedir?
Gelir Vergisi Kanunu mük. md.80/6’ya göre konut, arsa, işyeri gibi gayrimenkuller iktisap tarihinden (kural olarak tapu tescil tarihi) itibaren 5 yıl içinde satılırsa kazanç değer artışı kazancı sayılır ve beyan edilir. 5 yıl dolduktan sonra yapılan satışta vergi yoktur. Miras veya bağışla (ivazsız) edinilen gayrimenkulün satışında süreye bakılmaksızın değer artışı kazancı doğmaz.
2026 değer artış kazancı istisnası ne kadar?
2026’da elde edilen değer artışı kazançlarında istisna 150.000 ₺’dir (332 Seri No’lu GVK Genel Tebliği; 2025: 120.000 ₺). İstisna satış başına değil, takvim yılı başına bir kez uygulanır. Menkul kıymet ve sermaye piyasası araçlarının (ör. A.Ş. hisse senedi) satış kazancına istisna uygulanmaz.
Alış bedeli hangi endeksle güncellenir?
Alış bedeli Yİ-ÜFE (yurt içi üretici fiyat endeksi) ile güncellenir: alış ayından önceki ayın endeksi ile satış ayından önceki ayın endeksi arasındaki artış %10 veya üzerindeyse maliyet bu oranda artırılır (GVK mük. md.81). Artış %10’un altındaysa endeksleme yapılmaz.
Değer artış kazancı beyannamesi ne zaman verilir?
2026’da yapılan satışın kazancı 1-31 Mart 2027’de yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. Vergi iki taksitte ödenir: Mart 2027 ve Temmuz 2027 sonu. Kazanç 150.000 ₺ istisnanın altında kalıyorsa beyan gerekmez.
2027 değer artış kazancı istisnası ne kadar olacak?
İstisna her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir. şu anki tahmin %27,81 oranla 2027 istisnası yaklaşık 191.000 ₺ olur; resmî tutar Aralık 2026 sonunda tebliğle açıklanır ve yuvarlanabilir. Bu bir tahmindir.
Borsadaki hisseyi satınca değer artış kazancı beyan edilir mi?
Hayır. Borsa İstanbul’da işlem gören hisselerin alım-satım kazancı banka/aracı kurum stopajıyla (hisse senedinde %0) vergilendirilir ve beyan edilmez (GVK geçici md.67). Bu araç borsa dışı A.Ş. hisseleri, limited şirket payları ve gayrimenkul içindir.