Tapu Harcı Hesaplama 2026: Tapu Masrafı ve Döner Sermaye

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Satışta tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı için binde 20, satıcı için binde 20 olarak ayrı ayrı alınır; iki tarafın toplam yükü satış bedelinin %4’üdür (492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife I-20/a). Oran sabit bir yüzdedir: harç, yalnızca matraha bağlıdır.

Matrah kuralı: Beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden az olamaz (Harçlar Kanunu md. 63). Beyan vergi değerinin altında kalırsa harç vergi değeri üzerinden hesaplanır. 19 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun, tarifedeki ifadeyi de bu kurala uydurdu: matrah, “emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli”dir. Kat irtifaklı (henüz kat mülkiyetine geçmemiş) konutlarda da harç bedelin tamamı üzerinden alınır; 10 TL’ye kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz.

2026’ya özel durum: 2026 yeniden takdir yılıydı. 7566 sayılı Kanun’la yeniden düzenlenen Emlak Vergisi Kanunu’nun geçici 23. maddesi, 2026 bina ve arazi vergi değerlerinin “2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez” olmasını hükme bağladı ve bu sınırın emlak vergi değerine bağlı harçlarda da uygulanacağını açıkça yazdı. Yani 2026’da tapu harcının alt sınırı, bu sınırla belirlenen vergi değeridir. Vergi değerinizi hesaplamak için → emlak vergisi hesaplama.

Döner sermaye ücreti 2026

Harçtan ayrı olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) her işlem için döner sermaye ücreti alır. 2026 tarifesinde satışın işlem ücreti, 2.227 TL’lik göstergenin taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünün yöresel katsayısıyla çarpımıdır. Katsayıyı il ve ilçeler için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 0,30 ile 3,00 arasında belirler; bu yüzden tek bir dairenin satışında ücret 668 TL ile 6.681 TL arasında değişir. Ücrete KDV dahildir ve tarifeye göre işlemi talep eden kişiden alınır.

Sık yapılan bir hata: 307 TL’lik “ilave gösterge” her satışa eklenmez. Yalnızca aynı talepte birden fazla (kat mülkiyetsiz) taşınmaz varsa her ilave taşınmaz için uygulanır. Kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bağımsız bölümlerde her bölüm için ayrı bir işlem ücreti ödenir.

Tapu harcını kim öder?

Kanun harcı iki tarafa ayrı ayrı yükler: alıcı kendi binde 20’sinin, satıcı kendi binde 20’sinin mükellefidir. Taraflar masrafın tamamını alıcının (ya da satıcının) karşılamasını kararlaştırabilir; hesaplayıcıdaki “Harcı kim ödüyor?” seçeneği bu dağılımı gösterir. Ancak Vergi Usul Kanunu’nun 8. maddesine göre vergi sorumluluğuna ilişkin özel sözleşmeler vergi dairesini bağlamaz: aranızdaki anlaşma ne olursa olsun, vergi idaresi karşısında her taraf kendi payından sorumludur.

Konut kredisiyle alımda tapu masrafı

Bankanın konut kredisi için kurduğu ipotek, konut finansmanı kapsamında olduğundan ipotek harcından müstesnadır (Harçlar Kanunu md. 59/o); konut finansmanı dışındaki ipoteklerde harç, borç tutarının binde 4,55’idir. Döner sermaye ise alınır: satış ve ipotek aynı talepte yapıldığında iki işlem ücreti ödenir (katsayısı 3,00 olan bir ilçede 13.362 TL). Ayrıca 22 Mayıs 2026’dan beri bankaların konut kredisi için yaptırdığı değerleme raporları, düzenlendikleri gün TKGM’ye elektronik olarak gönderiliyor (Tapu Kanunu ek madde 4). Aylık taksit ve toplam geri ödeme için → konut kredisi hesaplama. Evi 5 yıl dolmadan satıyorsanız satıcının ödediği tapu harcı kazançtan düşülür → değer artış kazancı hesaplama.

Tapuda düşük bedel göstermenin cezası

Harç ödendikten sonra beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı veya emlak vergisi değerinin altında kaldığı tespit edilirse, aradaki farkın harcı ikmalen ya da re’sen tarh edilir. 7566 sayılı Kanun’la bu farka uygulanan vergi ziyaı cezası 19 Aralık 2025’ten itibaren %25’ten “bir kat”a çıkarıldı (Harçlar Kanunu md. 63). Yani eksik ödenen her 100 TL harç için 100 TL de ceza doğar.

2027’de tapu harcı değişecek mi?

Oran: Satıştaki binde 20’lik oran kanunla belirlenir; yeniden değerleme oranıyla otomatik artmaz. Cumhurbaşkanı’nın kanunun tanıdığı sınırlar içinde oranı değiştirme yetkisi vardır (2017 ve 2018’de konut ve işyeri satışlarında dönemsel olarak binde 15’e indirilmişti); bugün yürürlükte böyle bir indirim yoktur. Aynı bedelle yapılan bir satışın harcı 2027’de de aynıdır.

Döner sermaye: 6083 sayılı Kanun’a göre tarifedeki gösterge ve ücretler her yıl, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılır ve TKGM tarafından ilan edilir. 2026 göstergesi de böyle bulundu: 2025’te 1 Mayıs’tan itibaren uygulanan 1.774,50 TL × 1,2549 ≈ 2.227 TL. 2027’ye uygulanacak yeniden değerleme oranı Eylül 2026 Yİ-ÜFE verisine göre yaklaşık %27,81; Ekim verisi Kasım başında açıklanınca hesaben kesinleşir. Bu oranla 2027 göstergesi tahminen 2.846 TL olur. Bu durumda katsayısı 3,00 olan bir ilçede tek satışın döner sermayesi yaklaşık 8.538 TL olur. Cumhurbaşkanı tarifedeki tutarları yarısına kadar indirebilir veya üç katına kadar artırabilir; 2025’te tutarlar 1 Mayıs’tan geçerli olmak üzere Cumhurbaşkanı kararıyla yeniden belirlenmişti.

Asgari matrah: 7566 sayılı Kanun, Emlak Vergisi Kanunu md. 29’daki “yeniden değerleme oranının yarısı” ifadesini “yeniden değerleme oranında” olarak değiştirdi. Böylece 2027’de emlak vergisi değerleri yeniden değerleme oranının tamamı kadar artacak (Cumhurbaşkanı bu artışı sıfıra kadar indirebilir). Tapu harcının alt sınırı vergi değeri olduğundan 2027’de asgari matrah da yükselir: 2026 vergi değeri 2.000.000 TL olan bir konutun 2027 değeri yaklaşık 2.556.000 TL olur; taraf başına en düşük harç 40.000 TL’den yaklaşık 51.120 TL’ye çıkar. Oranın nasıl hesaplandığı için → yeniden değerleme oranı 2027.

2027 zamlarının tamamı için → 2027’de neler zamlanacak? · vergi değeri ve 2027 emlak vergisi → emlak vergisi hesaplama · sözleşme masrafları → damga vergisi hesaplama · tüm araçlar → hesaplama araçları.